Vse stvarne pravice (lastninska pravica, hipoteka, služnosti,…), ki se vpisujejo v zemljiško knjigo se pridobijo, omejijo in prenehajo z vpisom, razen če zakon določa drugače.
Vpis v zemljiško knjigo je torej za vas bistvenega pomena, saj je vse podatke o pravicah na nepremičnine potrebno vpisati v zemljiško knjigo zaradi pravne varnosti. Velja namreč načelo, da kdor v pravnem prometu pošteno ravna in se zanese na podatke o pravicah, ki so vpisani v zemljiški knjigi, zaradi tega ne sme trpeti škodljivih posledic.
TOREJ: Dejanski lastnik postanete šele z vpisom oz. na ta način pridobite lastninsko pravico. Vedite, da zgolj pogodba oz. listina ni dovolj, da ste lastnik!
Zaradi lažje preglednosti smo ta članek razdelili na 4. dele. Seznanili vas bomo s tem:
- kdo poskrbi za vpis,
- kaj se vpisuje v zemljiško knjigo,
- kaj potrebujete za vpis,
- po korakih šli skozi celoten postopek vpisa.
Tako se boste z vpisom seznanili bolje in se popolnoma informirali, npr. kdo za to lahko poskrbi in kakšni so pogoji ter potrebni dokumenti. Tako boste lahko pripravljeni v naprej.
1. Kdo poskrbi z vpis v ZK?
Če ni dogovorjeno drugače, za vpis v zemljiško knjigo poskrbi pridobitelj pravice, in sicer preko:
- notarja (Ko se enkrat overi pogodba lahko predlagate vpis, notar po sestavi javne listine oziroma po overitvi podpisa na zasebni listini lahko vloži zemljiškoknjižni predlog. Notar je ob sestavi in vložitvi zemljiškoknjižnega predloga dolžan pretvoriti listine v elektronsko obliko, izvirnike listin pa hraniti vse do pravnomočnosti vpisa.)
- odvetnika ali
- nepremičninske agencije (ki je posredovala pri poslu na nepremičnini).
Pri prodaji nepremičnine je to kupec, pri ustanovitvi služnosti je to služnostni upravičenec oz. lastnik gospodujoče nepremičnine.
Izjemoma lahko predlog vložite sami, in sicer v primeru da gre za vpis lastninske pravice (če se želite vpisati kot lastnik). V tem primeru se zglasite na sodišču v času uradnih ur ter podate predlog za vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo. Druga opcija za vas pa je, da vpis opravite po elektronski poti, za kar potrebujete digitalno potrdilo in varen elektronski predal.
2. Kaj se vpisuje v zemljiško knjigo?
Nepremičnine, ki so lahko samostojen predmet stvarnih pravic (zemljiška parcela, objekt oziroma njegov posamezen del) in podatki o nepremičnini (nepremičnine se vpišejo z identifikacijskim znakom).
Pri nepremičnini tudi povezave oz. povezane pravice (stavbna pravica, etažna lastnina, služeča nepremičnina, gospodujoča nepremičnina).
V zemljiško knjigo se vpisujejo stvarne pravice:
- lastninska pravica,
- hipoteka,
- zemljiški dolg,
- pravica stvarnega bremena,
- stavbna pravica,
in obligacijske pravice:
- pravica prepovedi in odtujitve,
- zakupna in najemna pravica,
- predkupna in odkupna pravica,
- posebna pravica uporabe javnega dobra.
3. Kaj je potrebno za vpis?
Da bi postali lastnik torej ni dovolj le pogodba oz. pravna listina, temveč je potreben še zemljiškoknjižni predlog na podlagi katerega vam bo zemljiškoknjižno sodišče izdalo sklep. Za vpis lastninske ali druge stvarne pravice v zemljiško knjigo pa potrebujete pravilno zemljiškoknjižno dovolilo (v primeru, da ga ne vsebuje pogodba).
Kaj je zemljiškoknjižno dovolilo?
Zemljiškoknjižno dovolilo je izrecna in nepogojna izjava tistega, čigar pravica se prenaša, spreminja, obremenjuje ali preneha. Je razpolagalni pravni posel, ki je pravni temelj pridobitve stvarnih pravic na nepremičnini. Če torej pogodba ne vsebuje dovolila, se ta lahko izstavi kasneje. Še en podatek, ki je za vas pomemben je, da v primeru ko nimate vseh potrebnih zbranih podatkov lahko naročite zemljiškoknjižni izpisek, v kolikor je nepremičnina vpisana v zemljiško knjigo.
Listine, ki so podlaga za vpis pa so naslednje:
- zasebne (prodajna pogodba, menjalna pogodba, darilna pogodba, služnostna pogodba, najemna/zakupna pogodba)
- druge listine (notarski zapis, pravnomočna sodba, sodna poravnava, pravnomočen sklep o dedovanju, pravnomočen sklep, izdan v postopku izvršbe, druge odločbe sodišč ali drugih državnih organov).
4. Postopek vpisa v zemljiško knjigo
Načeloma proces vpisa poteka po naslednjih fazah, vendar ne nujno v tem vrstnem redu:
- preverjanje podatkov o nepremičnini
- odmera zemljišča (če je to potrebno)
- sklenitev pogodbe
- pridobitev lokacijske informacije
- plačilo davka
- overitev podpisa
- zemljiškoknjižni predlog.
Naj vas opomnimo, da morate najprej vedeti kaj natanko želite v zemljiško knjigo vpisati. Zelo pogosto gre za spremembo lastništva (nakup ali prodaja nepremičnine). V tem primeru vedno potrebujete prodajno pogodbo.
V določenih primerih morate narediti odmero zemljišča, ko gre za določen del oz. odmerjeni del zemljišča, potem ta del dobi novo identifikacijsko številko. V vsakem primeru pa morate vedno preveriti kdo je lastnik nepremičnine in ali je ta obremenjena.
Po sestavljeni prodajni pogodbi pa je potrebno priskrbeti tudi potrdilo o namenski rabi zemljišča. Tega dobite na občini, kjer se zemljišče nahaja. Na tej listini je navedena namenska raba za določeno nepremičnino. Od namenske rabe nepremičnine je odvisno, ali potrebujemo še kakšno potrdilo oziroma soglasje. Soglasje izdajajo upravne enote.
Potem se zglasite na pristojnem davčnem uradu za odmero davka, ki bo podlaga za vpis v zemljiško knjigo. Ko vse te postopke opravite morate še pri notarju overiti podpis prodajalca. Tako imate potem notarsko overjeni izvirnik prodajne pogodbe, ki je listina primerna za vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo.
Obrazci
Za vas smo pripravili povezavo do obrazcev, ki jih boste potrebovali pri vpisu v zemljiško knjigo.
Povezava do strani z obraci (sodisce.si)
————————-
Upamo, da vam je ta članek pomagal razumeti potrebne procese vpisa v zemljiško knjigo in vam omogočili uspeh pri vpisu v zemljiško knjigo.